Cómo calcular la rentabilidad neta real de un inmueble en alquiler
Un modelo sencillo en cuatro pasos para evitar que la cifra soñada se convierta en una decepción al primer año.
La mayoría de las calculadoras de rentabilidad inmobiliaria se quedan a medio camino. Ignoran la vacancia, el mantenimiento o la fiscalidad y ofrecen una cifra que no resiste el primer año de explotación. Calcular bien la rentabilidad neta exige construir un pequeño modelo con supuestos explícitos.
Paso uno: ingresos realistas
Parte del alquiler de mercado, no del que desearías. Ajusta por una tasa de ocupación prudente y descuenta los meses de rotación previstos. Un piso alquilado once meses al año no genera doce.
Paso dos: gastos completos
- Comunidad de propietarios e IBI.
- Seguros de hogar y de impago.
- Mantenimiento y reposiciones.
- Gestión, si se externaliza.
- Suministros que asuma el propietario.
Paso tres: fiscalidad
Los rendimientos del capital inmobiliario tributan en la base del ahorro y admiten deducciones por gastos necesarios. El tipo efectivo depende de la comunidad autónoma y de la situación del propietario, por lo que conviene consultar con un asesor antes de fijar el escenario final.
Paso cuatro: el retorno sobre capital
La rentabilidad sobre el precio de compra no es lo mismo que la rentabilidad sobre el capital propio invertido. Si se financia parte de la operación, el retorno sobre recursos propios puede ser muy superior, pero también lo es el riesgo. Ambas métricas deben calcularse y compararse.
Un modelo, no una intuición
Construir un modelo sencillo de ingresos, gastos e impuestos, y repetirlo con escenarios optimista, base y pesimista, es la mejor forma de evitar sorpresas. La rentabilidad neta real es la única cifra que permite comparar el inmueble con cualquier otra alternativa de inversión.
