Claves de las nuevas medidas sobre vivienda: ¿Cómo te afectan?

El Gobierno ha aprobado un paquete de medidas sobre el alquiler de vivienda. Aunque aún deben ser ratificadas en el Congreso este viernes para confirmarse definitivamente, voy a intentar resumir de forma muy sencilla lo más importante que debes saber si eres un propietario, tanto si tienes un contrato actual como si vas a firmar uno nuevo.

1. Si ya tienes un contrato de alquiler en vigor

• Misma casa por más tiempo: Si tu contrato acaba antes de terminar 2028 y el inquilino lleva al menos 8 meses al día con los pagos, este puede pedir prórrogas de hasta 2 años con las mismas condiciones. Excepciones: Que necesites el piso para ti o un familiar de primer grado, que acordéis otras condiciones, o que hagáis un contrato nuevo bajando el precio al menos un 5%.
• Límites para subir la renta: Hasta finales de 2027, si cobras por encima del índice oficial de referencia, no podrás subir el alquiler. En el resto de casos, la subida máxima será del 2%. A partir de 2028, se aplicará el índice oficial IRAV.
• Salida del inquilino: El inquilino podrá irse a partir del sexto mes sin tener que pagar indemnización, aunque estuviera firmado en el contrato.

2. Si vas a firmar un contrato nuevo

• Gastos no repercutibles: No podrás cobrarle al inquilino ni el IBI ni la tasa de basuras u otros tributos. Tampoco podrás exigirle que pague un seguro de impago (si quieres uno, deberás asumirlo tú).
• Alquiler temporal y por habitaciones: El alquiler por habitaciones pasa a regularse como vivienda habitual. Para poder hacer un alquiler "de temporada", deberá justificarse la causa real por escrito (estudios, trabajo temporal, etc.) y no podrá superar los 12 meses; de lo contrario, contará automáticamente como vivienda habitual.

3. ¿Qué pasa en caso de impago?

• Pequeños propietarios (1 o 2 viviendas): La declaración de vulnerabilidad del inquilino no detendrá el proceso de desahucio.
• Propietarios con más de 2 viviendas: El freno al desahucio por vulnerabilidad tendrá un límite máximo de 3 años. Durante ese tiempo, la Comunidad Autónoma tendrá que compensar la renta e impagos de suministros. Además, si la Administración no reubica al inquilino en 2 meses, asumirá la deuda acumulada.

4. Cambios en impuestos (IRPF e IBI)

• Beneficios fiscales en la renta: Para los contratos firmados a partir de diciembre de 2026, las deducciones en el IRPF variarán según el precio: podrás aplicarte hasta un 100% de reducción si bajas la renta más de un 5% o si alquilas por debajo del índice; será del 5% si la mantienes y menor si decides subirla.
• Viviendas vacías: Desde 2027, las casas vacías o que no sean tu residencia habitual pagarán más en la declaración de la renta, y los ayuntamientos podrán cobrar recargos en el IBI.

💡 ¿Qué te recomendamos hacer ahora?

1. Mucha prudencia: Hay que esperar a la votación del Congreso este viernes para ver si estas medidas salen adelante definitivamente o sufren cambios.
2. Revisa tus contratos: Comprueba la fecha exacta de vencimiento y cómo tienes redactadas las cláusulas de subida de precio.
3. Calcula antes de firmar: Evalúa qué descuento fiscal te conviene más en el IRPF antes de acordar el precio de un nuevo alquiler.