Tipo de Fondos de inversión. Son todos fondos buitre?

Estas semanas estamos oyendo hablar mucho de Fondos Buitre por medio del caso MariCarmen y la repercusión social que está teniendo. Pero, todas las empresas que invierten en inmobiliario son Fondos Buitre?

En el mundo financiero, os fondos de inversión se organizan según su nivel de riesgo y la estrategia de rentabilidad que buscan.

Se dividen en cuatro grandes categorías, yendo de la más segura y estable a la más arriesgada:

1. Fondos Core (Los más seguros e inmuebles "Top")

Son el equivalente a guardar el dinero en un activo muy estable. Buscan conservar el capital y generar ingresos constantes.

• ¿En qué invierten? Edificios emblemáticos, de alta calidad y en las mejores ubicaciones de las grandes ciudades (lo que se conoce como zonas Prime). Por ejemplo, un edificio de oficinas en el centro financiero o un local en la calle más comercial de la ciudad.
• Inquilinos: Grandes empresas, gobiernos o marcas multinacionales con contratos de alquiler muy largos (10–15 años).
• Riesgo: Muy bajo.
• Rentabilidad: Moderada/baja (principalmente procede del cobro de alquileres).

2. Fondos Core-Plus (Riesgo bajo-medio con pequeña mejora)

Es muy similar al fondo Core, pero la gestora busca pequeñas oportunidades para incrementar un poco la rentabilidad.

• ¿En qué invierten? Propiedades de buena calidad en buenas zonas, pero que quizás necesitan un pequeño lavado de cara, una mejor gestión operativa o renegociar algún contrato de alquiler que está a punto de vencer.
• Inquilinos: Inquilinos de buena calidad, aunque los contratos pueden ser algo más cortos o haber algún espacio vacío por alquilar.
• Riesgo: Bajo a medio.
• Rentabilidad: Algo superior al Core, combinando alquileres estables con un pequeño aumento del valor del inmueble.

3. Fondos Value-Add (Creación de valor / Reforma)

Aquí la estrategia ya no es solo cobrar alquileres, sino comprar, transformar y mejorar el inmueble para aumentar su valor drásticamente.

• ¿En qué invierten? Edificios antiguos que necesitan una gran reforma, inmuebles con alta desocupación (muchos locales o pisos vacíos) o propiedades con problemas de gestión.
• El plan: El fondo compra la propiedad barata, invierte dinero en reformarla, consigue nuevos inquilinos y, cuando el edificio ya está lleno y renovado, lo vende más caro.
• Riesgo: Medio-alto (el proceso de obra, licencias o búsqueda de inquilinos puede complicarse).
• Rentabilidad: Elevada. Gran parte del beneficio viene de la revalorización del edificio tras la mejora, no solo del alquiler.

4. Fondos Buitre / Oportunistas / Opportunistic / (Alto riesgo y máxima rentabilidad)

Son los más agresivos. Asumen proyectos complejos desde cero o situaciones financieras delicadas.

• ¿En qué invierten? Terrenos sin construir (desarrollo e inmobiliaria desde cero), compra de carteras de inmuebles procedentes de bancos (activos tóxicos/embargados), reposicionamiento radical (por ejemplo, convertir un edificio de oficinas en un hotel de lujo) o mercados emergentes.
• El plan: Asumir un gran riesgo técnico, urbanístico o financiero a cambio de multiplicar la inversión inicial en poco tiempo.
• Riesgo: Alto.
• Rentabilidad: Muy alta (se busca el máximo beneficio mediante la venta rápida del activo una vez completado el proyecto).

Cuadro comparativo de un vistazo

¿Cuál encaja con cada perfil?

• Para inversores conservadores: Los fondos Core y Core-Plus son ideales si buscas proteger tu dinero e ir cobrando "rentas" periódicas sin sobresaltos.
• Para inversores que buscan hacer crecer su capital: Los fondos Value-Add y Oportunistas encajan mejor si estás dispuesto a asumir riesgos a cambio de obtener altas ganancias al cabo de unos años.

Por lo tanto, no todos los fondos de Inversión son Fondos Buitre y los fondos Core (baja rentabilidad y largo recorrido) actualmente son muy necesarios para la creación y estabilización de un parque de viviendas asequible mediante la colaboración Público-Privada.